飲食店の開業は居抜き物件がおすすめ！スケルトンとの違いも解説

最近では、飲食店を開業する際に「居抜き物件」を検討する方も増えてきました。しかし、多くの場合「そもそも居抜き物件って何のこと？」「どのようなメリットがあるの？」と思われる方が大半でしょう。また、事前に入念なチェックをせずに契約をして、トラブルになるケースもいくつか見受けられます。

そこで本記事では、居抜き物件のメリットや必要な費用、契約時の注意点などについてご紹介いたします。居抜き物件は「できるだけ開業の初期費用を抑えたい」という方におすすめの物件ですので、ぜひ参考にしてください。

※記載内容は2022年5月時点の情報です

飲食店の開業には居抜きがおすすめ・居抜き物件のメリット

そもそも居抜き物件とは、前のテナントから内装や設備ごと借りられる（買える）物件のことです。

通常、物件を手放す際には貸主（売主）は内装や設備の撤去が必要です。また、借主（買主）も新たに内装工事や設備購入が必要となります。しかし居抜き物件であれば、内装設備をそのまま引き継げるため、お互いに費用を軽減できるというメリットがあります。

開業資金を抑えられる

たとえば飲食店ではキッチンや冷蔵庫、テーブルや椅子などの内装設備が必要となり、開業の初期費用は高くなる傾向にあります。しかし、居抜き物件であれば前のテナントが残した内装設備を使えるので、その分だけ費用を浮かすことが可能です。

引き継ぐ内装設備は、基本的には「造作譲渡料」として一定費用を支払うことになります。しかしゼロから工事をするよりも安く、目安として1坪あたりの工事費用は約半額に抑えられると言われています。

■工事費用の比較

• スケルトン（※1）から開業する場合：平均30万～50万円／坪
• 居抜き物件で開業する場合：平均15万～30万円／坪（※2）

_{※1）内装や設備などが何もない状態の建物のこと
※2）あくまで目安です。内装設備を大幅に変更する場合は費用が高くなります}

居抜き物件のなかには「造作譲渡料」を無料にしてくれるケースもあるため、良い貸主と出会えれば初期費用をかなり抑えられるでしょう。

開業までの時間を早められる

居抜き物件を利用すれば最低限の工事で済むため、工期を短縮することも可能です。開業までのスピードも早くなり、今すぐ飲食店を構えたい方にはおすすめだと言えます。

一般的には店舗面積が30坪ほどある場合、物件引き渡しから工事までは約1ヶ月〜2ヶ月はかかると言われています。しかし、居抜き物件を利用すれば物件の引き渡しから約2週間で開業することも可能です。

開業までの費用と手間を抑えられる点が、居抜き物件のメリットだと言えるでしょう。

居抜き物件の注意点・デメリット

居抜き物件には初期費用が安く済むというメリットがある一方で、いくつかデメリットもあります。店舗を運営するにあたって重大な弱点となる恐れもあるため、必ず注意して確認してましょう。

内装の変更がしにくい

居抜き物件を利用する場合は、こだわりのある独創的な内装デザインの実現は難しいと考えましょう。基本的には前のテナントが残した内装をベースに利用することになります。大幅な内装変更をすると撤去費用がかかり、かえって工事費用が高くなる可能性も考えられます。内装をこだわりたい場合には、スケルトン物件を借りる選択肢も視野に入れましょう。

最近では、SNS上の口コミを利用して集客する飲食店も増えてきました。とくに内装がオシャレだと口コミも発生しやすいので、そのような戦略を狙う場合には物件選びに注意が必要です。

設備や機器がすぐに故障する恐れがある

引き渡された設備や機器が故障している可能性もあります。故障した場合には、撤去費用や新規設備の購入費用、設置費用などを支払う必要があるため注意が必要です。必ず契約前に「壊れていないか」「保証書は付いているのか」などを確認しておいてください。また、古い設備や機器はすぐに故障してしまう可能性もあります。老朽化したものを引き継ぐ場合には、あらかじめ費用がかかることも想定しておくと良いでしょう。

前テナントのイメージが悪いと評判が下がる

周辺住民の間で、前のテナントの評判が悪い場合には注意が必要です。とくに地方では噂が立ちやすい傾向にあります。たとえば「かつて大きな事件や事故があった」「騒音や煙などで周辺住民と揉めていた」など。一度ついたイメージはなかなか払拭することができません。できるだけ契約前に気づくためにも、不動産会社などに確認をしておきましょう。

居抜き物件に必要な費用

居抜き物件でも初期費用はかかります。それぞれ目安となる金額もご紹介いたしますので、ぜひ参考にしてください。

物件取得費

物件を取得する際にかかる費用は、細かく分けると下記の通りです。

• 保証金
• 礼金
• 仲介手数料
• 前家賃

保証金

保証金とは家賃滞納や物件の損傷を起こした際に、借主が負う債務を担保するお金のことです。敷金と同じく、問題がなければ契約終了後に借主に返還されますが、初期費用としては多くの場合必要となります。目安金額は賃料の3ヶ月〜10ヶ月分ほど。敷金と同様に預け金なので非課税です。

礼金

礼金とは、貸主に対して「お礼」の意味を込めて支払うお金のこと。物件によっては0円の場合もありますが、人気な物件ほど高額な傾向にあり、目安金額は賃料の1ヶ月〜2ヶ月分となります。保証金とは異なり、契約後に返還されない点にご注意ください。

仲介手数料

仲介手数料とは、物件契約に関わった仲介業者に対して支払うお金のことです。宅建業法では「賃料の1カ月分」が上限と定められていますが、なかには理由をつけて2ヶ月分ほど請求してくる仲介会社もいます。その場合は他の仲介会社を検討するか、法律上1ヶ月である旨を伝えるなどして対応しましょう。

前家賃

前家賃とは、物件契約時に貸主に対して先に支払う家賃のことです。一般的には、借主に支払い能力があることを証明するために請求されます。初月分と翌月分までを支払うケースが多いですが、なかには翌々月まで請求される場合もあります。初期費用が高額となるため、金銭的に難しい場合はフリーレント契約を結ぶなど、交渉してみると良いでしょう。

店舗投資費

居抜き物件でも、前のテナントの内装設備をそのまま全て使うケースは少ないかと思います。一般的には居抜き物件で開業する場合、平均15万～30万円／坪が必要だと言われています。ロゴや看板の変更はもちろんですが、その他にも下記2点の工事は検討しても良いでしょう。

壁紙・床の張替え

壁紙や床を変えるだけでもお店の雰囲気は大きく変わります。実現したい雰囲気によって、材質やカラーなどを検討してみてください。とくに飲食店の場合はホコリや汚れが目立たない色がおすすめです。塗装工事で水や汚れを防ぐ加工もできるので、工事会社に相談してみると良いでしょう。

トイレの取り替え

トイレが汚いだけで、お客さんからの印象は下がります。今の時代ではSNSやインターネットを通して噂がすぐに広がってしまうので注意が必要です。もし予算に余裕があれば自動でフタが開閉する、もしくは水が流せる機能を搭載するとお客さんからの印象も上がるでしょう。

造作譲渡代

前のテナントの内装設備をそのまま全て使うケースは少ないかと思いますが、引き継ぐ際には「造作譲渡代」が必要です。エリアや業態によって相場は異なりますが、一般的には居抜き物件で開業する場合、平均15万～30万円／坪が必要だと言われています。

また、引き継いだ内装を大きく変える場合、撤去費用が別途かかります。場合によってはスケルトン状態（※後述）の物件から工事したほうが安く抑えられるケースもあるため、内装にこだわりがある方は注意が必要です。

居抜きとスケルトンの違い

居抜き物件に対して、内装や設備が一切ない物件のことをスケルトン物件と呼びます。何もない状態から工事できるので、レイアウトを自由に決められる点が大きな特徴です。お店のコンセプトを強く主張したい店主様にとっては大きなメリットと言えるでしょう。

また、一般的には居抜き物件の数は少なく、スケルトン物件が主流となります。そのためスケルトン物件は選択肢が多い点も大きな特徴だと言えます。内装工事が必要な分だけ初期費用が高くつきますが、立地が良い物件も数多くありますので、メリット・デメリットを加味したうえで慎重に選びましょう。

居抜き物件の探し方

居抜き物件の探し方は主に3つあります。いずれか1つの手段で物件を探すのではなく、すべての手段を試すことをおすすめします。物件選びは飲食店の成否を分ける重要な要素です。そこまで市場には出回っていないため、本腰を入れて探してみてください。

インターネット

まずは居抜き物件の専門サイトや、店舗物件を紹介しているサイトを確認しましょう。Tempodasであれば20,000件以上の物件から自分の条件にあったものを探せます。物件情報だけではなく、周辺店舗や最寄り駅の乗降車数など、開業にあたり必要な情報も手に入るので、ぜひ活用してみてください。

また、TwitterなどのSNSでも物件を探すことができます。「居抜き物件」で検索をかけると物件を譲り渡したいオーナーと直接繋がれる可能性もあるでしょう。仲介業者を挟まない分だけ費用を抑えられるため、ぜひ試してみてください。

不動産仲介会社

地域の不動産仲介会社のなかには、インターネット上では掲載されていない物件を紹介してくれるところもあります。仲介費用こそかかりますが、該当物件に関する情報を深く把握できます。たとえば「前のテナントが周辺住民とトラブルを起こしていないか」「物件自体に欠陥がないか」「過去に事件や事故が起きていないか」など。あらかじめインターネットで見つけた物件について、不動産仲介会社で詳細を伺ってみるのも良いでしょう。

現地調査

街を歩いて物件が見つかることも少なくありません。とくに郊外の駅では、内装や設備が残されたまま閉店しているお店も見受けられます。立地や広さなどの条件があえば、オーナーを見つけて自分で交渉してみるのも良いでしょう。

居抜き物件の内覧時に確認するべきこと

内覧は必ず契約前に行いましょう。Webサイトや不動産仲介会社の情報は、どうしても綺麗に見えてしまいがちです。「写真のイメージとは違った」「話で聞いていた内容と違った」と、契約後に後悔しないためにも、下記で紹介する項目は最低限チェックしておきましょう。

インフラ設備の状況

電気やガスの容量、コンロやシンクの数に問題がないか確認しておきましょう。とくに飲食店は業種業態によって必要なインフラ容量が異なります。

■中華料理屋・ラーメン店・焼き肉屋など

• 電気（電灯）：40A
• 電気（動力）：60A
• ガス：10号
• 水道：25mm

■カフェ・スナックなど

• 電気（電灯）：40A
• 電気（動力）：60A
• ガス：6号
• 水道：20mm

※あくまで10坪〜15坪ほどの飲食店での目安となります

調理のある業種業態になるほど、とくにガス容量が必要となるので要チェックです。

建物の状況によっては、インフラの増強ができない可能性もありますし、仮にできても数百万円ほどの費用がかかる恐れもあるため注意が必要です。また、建物が古い場合には漏電がないか、排水管の破損がないかも確認しておいてください。

インフラ容量の確認方法は下記の通りです。

• 電気：電気メーター、ブレーカーのラベル
• ガス：ガスメーターのラベル
• 水道：水道メーターの蓋

契約前だと、各インフラ会社に問い合わせても容量を教えてもらえない可能性があります。自分で確認する方法も把握しておいて、現地で見てみると良いでしょう。

水回りや床の清潔感

水回り、とくにキッチンやトイレの清潔感も重要です。一度ついた臭いはなかなか取ることができません。日頃から清潔感がないと虫が発生する恐れも。「食事中に虫が出た」「もしくは虫が料理に混入した」などは、一度噂が広まると収集がつかなくなります。「害虫駆除をするから大丈夫」と言う不動産関係者もいますが、一時的な処置に過ぎません。水回りの清潔感は目と鼻の両方で確認しておきましょう。

周辺住民の居住状況

上のフロアに住人がいる、店舗の真横にアパートやマンションがあるといった場合には注意が必要です。とくに居酒屋を開業する場合は夜間の騒音がクレームの原因にもなりかねません。また、焼き肉や焼き鳥など煙の出る業態では火災の危険性を指摘される恐れもあります。トラブルに繋がりかねないので、できるだけ近くに居住者がいない物件を選びましょう。

日時別の人通り

曜日や時間帯別に物件周辺の人通りを確認しましょう。近くに大企業のオフィスがある場合には平日の昼や夜が来店のピークとなりますし、一方で家族連れが多い場合には週末夜から休日にかけて力を入れる必要があります。また、性別や年齢層の確認も必須です。お店のコンセプトや提供メニューが現地で受け入れられそうか、実際にヒアリングしてみるのも良いでしょう。

周辺の競合店舗

周辺飲食店の状況も確認してください。その際に、仮に競合店舗が多くても悲観する必要はありません。むしろ店舗が多いのは人通りが多い証です。工夫次第では大繁盛する可能性もあるでしょう。たとえば競合店舗に入店できなかった人が来店してくれるかもしれません。また、競合店舗にはないメニュージャンルを提供すれば、興味を持って来店してくれる人もいるはずです。価格帯や利用シーンを変えれば、差別化も狙えます。

大切なのは「どのようにすればお客さんが来てくれるのか」を考えること。そのための事前調査として競合店舗の状況を確認してください。

居抜き物件を利用して飲食店の開業費用を抑えよう

本記事で紹介した通り、居抜き物件は「できるだけ初期費用を抑えたい」「工期を短く済ませたい」という方におすすめの選択肢だと言えます。しかし「どうしても内装にこだわりたい」という場合には、かえって工事費用がかかる恐れもあるため注意が必要です。また、居抜き物件は人気でなかなか条件にあうものが見つからないケースも考えられます。スケルトン物件の利用も視野に入れつつ、探してみると良いでしょう。

いずれにしても開業前には事業計画書の作成が必須です。店舗費用や初期費用にどれほどかけられるのかを試算したうえで契約をしましょう。どうしても初期費用を抑えたい場合は補助金の活用もおすすめです。具体的な金額や条件は各自治体によって異なりますが、東京都を例に挙げると賃借料に対して100万円から300万円の補助を受けられます。他にも小規模事業者持続化補助金など、返済義務のないものもありますので、活用できる選択肢はできるだけ検討して、開業に向けた準備を行いましょう。