居抜き物件のメリット・デメリット。残置物は使っても大丈夫？徹底解説

店舗を開業する際に造作をそのまま使える居抜き物件、居抜き店舗。居抜き物件を物件探しの条件にしている人も多いのではないでしょうか。 しかし、居抜き物件にはメリットもあればデメリットもあります。本当にお得なのか、希望する店舗が実現できる物件なのか。冷静に見極められるよう、居抜き物件のメリットとデメリットを見ていきましょう。

居抜き物件のメリットは造作が使えること。デメリットは？

居抜き物件（居抜き店舗）とは、前の入居者の内装や設備が残された物件のこと。既存の造作をうまく使えれば、低コストかつ短期間で店舗が開業できるため、物件探しの際の人気の条件となっています。 しかしそのメリットにだけ着目するあまり、いざ居抜き物件を借りて開店準備を進めてみると、「こんなはずじゃなかった」という想定外のトラブルに見舞われることも少なくありません。物件を探す際には、居抜き物件の注意点についてもきちんと認識しておくことが大切です。

では、居抜き物件のメリット・デメリットはどんなものなのでしょうか？表にまとめました。

居抜き物件のメリット	居抜き物件のデメリット
内装や設備が使えるので、短期間・低コストで開業できる席数、動線を前もって確認できるスケルトンと比較して物件数が多い	不要な設備や什器が残されている場合がある設備や什器が完動品であるという保証がない大掛かりな改装となると余計なコストがかかる前の店の印象を引きずる可能性がある

内装や設備が使えるのはメリット。本当に使えるかどうか確認しよう

居抜き物件のメリットはなんといっても、既存の造作をそのまま使用できること。スケルトン状態の物件で店舗を開店する場合、広さにもよりますが、たとえば飲食店であれば内装工事や設備導入費用で高額な費用がかかります。しかし造作が残されていれば、内装工事であればクロスの張替えやちょっとした修繕程度で済みます。厨房機器もシンクやコンロなど基本的なものが残されていれば、あとは必要なものを買い足すだけで済むので、コストを抑えることができます。

さらに工事にかかる期間も短縮できるため、賃貸借契約を締結してから短期間で開業することが可能となります。内装工事は賃貸借契約を締結してから取り掛かるため、工期が短ければ工事期間中の賃料支払も短期間で済む上に、早期に開店できればその分早く収入が得られるメリットがあります。

一方で、造作の状態は物件ごとに異なります。設備については水を使うものであれば給排水ができるか、特に排水につまりなどがないか、水漏れなどがないか確認しておきたいところ。また、棚やカウンターなども破損がないか、動きに問題がないかなど、見るだけでなく実際の動作で確認しましょう。

設備や什器などは、一般的にはそのままの状態での引き渡し（現状渡し）となるため、壊れていた場合も補償がありません。修理が必要な場合はコストがかかりますし、もし後から不要になった造作については、処分費用が余計に必要になります。

内装ができていれば席数や動線が確認しやすい。一方で既存の内装に縛られる場合も

居抜き物件のもう一つのメリットは間取りが完成していること。たとえば飲食店であれば厨房の広さや動線、客席の配置や客席数などを実際に見て確認できるので、開店時の状況をイメージしやすい特徴があります。スケルトン物件の場合、間取図や3Dイメージなどで店舗の動線や配置を計画しますが、実際に形になってみるとイメージしたものとは違うこともあります。実物で確認することで、飲食店であればシンクの高さや調理場の使いやすさ、席の間隔などまでシミュレーションできるため、事業計画の精度も高まります。

一方で、既存の内装ありきの店舗になってしまう可能性があることがデメリットと言えます。飲食店であれば、前の入居者と提供する料理のカテゴリーや調理場の人数が異なる場合、かえって使いづらい配置の場合もありますし、客室もカウンター、テーブル、個室など、希望の配置やスタイルに合致しない場合もあります。また、厨房や客席などは希望に合致しているものの内装のテイストがイメージと違う…というケースも考えられます。100%希望条件に合う物件に出合うことはなかなかありません。事前に妥協できるところ、できないところを決めておくとともに、もし希望に合わせて手を加えるのであればどのくらいのコストがかかるものかを想定して総合的に判断することをおすすめします。

前の店はどんなお店だった？退店の理由は？前の店のイメージを引きずることも想定しよう

当然のことですが、居抜き物件はその場所でなんらかの店舗が営業されていた物件です。近隣の人や、前のお店に来店したことのある人であれば、前のお店の印象が残っています。そこで、前のお店がどんなお店だったのか、なぜ退店したのかをリサーチしておくことで、営業する上でのリスクをある程度想定できます。

たとえば繁盛していたお店が移転のために退去した場合などは、集客できる立地であることは確かですし、その店に通っていたお客さんをうまく呼び込むことができれば、オープンすぐに常連さんを獲得することにもつながります。

一方で、前のお店が集客に苦戦して閉店していた場合などは注意が必要です。お店の商品やサービスに問題があったのであれば、その点については引きずることはないので心配ありませんが、たとえば交通アクセスに問題がある場合や、店舗内に入りにくい構造となっている場合などは集客のリスクを想定しなければなりません。

前のお店の退店理由は、不動産会社のほか、近隣の人などに声をかけて聞いてみるなど、ヒアリングを行うことが重要です。低コストで開業できる居抜き物件とはいえ、開業には大きな費用が発生します。事前の調査を入念に行うことで、なるべく想定できるリスクについての対策を講じておきたいところです。

事前にいろいろなことを確認できるのが居抜き物件のメリット！しっかり物件を見極めよう

居抜き物件のメリットとデメリットについて見てきましたが、一言で言えば、自分の目で見て様々な点を確認できることが居抜き物件の最大の特徴です。ぜひ、事前の確認をしっかり行って、自分にぴったりな物件を見つけましょう。