居抜き物件でバーを開業するメリットとは？物件の探し方や注意点も解説
バーを開業する際に「居抜き物件」を検討する方もいるでしょう。しかし、実際に居抜き物件を活用することで、どのようなメリット・デメリットがあるのか正しく理解できていますでしょうか。本記事では、居抜き物件に必要な費用や注意点も解説いたしますので、ぜひ参考にしてください。
※記載内容は2022年5月時点の情報です
居抜き物件でバーを開業するメリット
居抜き物件とは、前のテナントから内装や設備ごと貸し出される（売り出される）物件のこと。これは内装や設備が一切ない、コンクリート打ちっぱなしのスケルトン物件とは異なるものです。
開業資金を抑えられる
バーを開業する際には内装や設備の用意が必要となるため、初期費用が高くなります。たとえばシンクや棚、冷蔵庫など。しかし居抜き物件であれば前のテナントから割安の金額で譲り受けられるため、初期費用を抑えることができるのです。
開業までのスピードを早められる
開業前に内装工事や設備準備が不要なため、工期が短く済みます。開業までのスピードを早められますし、準備にかかる負担も軽減できるはずです。
とくにバーなどの飲食店は集客に力を入れる必要があります。SNS・看板・チラシなど、来店数が上がる施策に注力することで、先行きの良いスタートが切れるでしょう。
居抜き物件でバーを開業する際の注意点・デメリット
一方で、居抜き物件でバーを開業する際には下記のデメリットがあります。それぞれ事前に注意しておきましょう。
内装工事がしにくい
居抜き物件では、内装工事をすると撤去費用が追加で必要となるため、多くの場合は前のテナントの内装がベースとなるでしょう。そのため、独創的なデザインに変更するのは難しいことをあらかじめご理解ください。
設備や機器が故障しやすい
譲り受けた設備や機器がすぐに故障してしまう可能性もあります。しかし故障した際の責任や修理代の負担は、新たな持ち主である自分が背負うことになります。契約前に「老朽化していないか」「保証書はあるのか」を確認しておくのがおすすめです。
前テナントの影響で評判が下がる可能性がある
前のテナントが「周辺住民とトラブルを起こしていた」「反社会的な勢力が出入りしていた」「かつて大きな事件や事故があった」場合には注意が必要です。そのような悪い噂は、地域に根付いてしまうものです。新たに開業しても、そのようなイメージの払拭はなかなか難しいため、あらかじめ不動産会社に聞いたり、インターネットで調べたりしておくと良いでしょう。
居抜き物件に必要なもの
居抜き物件でも初期費用は必要です。本記事では物件取得費、店舗投資費、造作譲渡代など、代表的なものをご紹介いたします。
物件取得費
物件取得費の内訳は下記の通りです。
- 保証金
- 礼金
- 仲介手数料
- 前家賃
保証金
保証金とは、借主が家賃滞納をするリスクなどを加味したうえで、あらかじめ債務を担保するためのお金です。ほとんど全ての物件で初期費用として必要となり、目安としては賃料の3ヶ月〜10ヶ月ほどが求められます。
礼金
礼金とは、貸主に対して「お礼」として支払うお金のことです。全ての物件で求められるものではありませんが、多くの場合は借主の支払能力を証明するものとして請求されます。目安としては賃料の1ヶ月〜2ヶ月ほど。契約後には返金されないため、注意が必要です。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産仲介会社に対して支払うお金のことです。目安としては賃料の1ヶ月分ほど。法律上で上限金額は「賃料の1ヶ月分」と定められているので、それ以上の金額を請求された場合は、他の仲介会社に乗り換えることも視野に入れましょう。
前家賃
前家賃とは、物件契約時に支払う家賃のことです。多くの場合、初月家賃と翌月家賃の合算分を請求されます。なかには翌々月の家賃まで請求されるケースもあり、初期費用の用意が難しい場合は交渉をしたり、フリーレント物件を探したりなどしましょう。
店舗投資費
前のテナントから内装や設備を引き継いでいるとはいえ、全くそのまま使うわけにはいきません。ロゴや看板の作成、老朽化した設備の新調など最低限用意するべきものはあります。壁紙や床の張替えもその一つ。お店のコンセプトに応じて材質やカラーを変更するのも良いでしょう。また、トイレを取り替えるだけでお客さんからの印象は上がります。ご予算に余裕があれば、フタの自動開閉や自動洗浄の機能を備えたトイレを設置すると衛生的にも好まれるはずです。
造作譲渡代
居抜き物件で、内装や設備を無料で引き継ぐケースは数多くありません。一般的には「造作譲渡代」が必要となります。この費用は内装や設備の状態はもちろん、物件の立地によっても異なります。立地の良い人気な物件ほど高くなる傾向にあり、オーナー（前のテナント）のサジ加減で決まるものです。高いと感じた場合には交渉してみるのも良いでしょう。
居抜き物件の探し方
居抜き物件を探す方法についてご紹介いたします。ポイントは全ての方法に取り組むこと。居抜き物件は市場になかなか出回りません。できるだけアンテナを張り巡らせて、条件の良い物件に出会う確率を高めましょう。
インターネット
Tempodasのような居抜き物件の専門サイトがおすすめです。Tempodasでは他の店舗物件サイトでは公開されていないような、好条件の物件が20,000件以上掲載されています。物件については、周辺店舗や最寄り駅の乗車数なども記載されているため、開業にあたり必要な情報が手に入るでしょう。会員登録費は無料で利用料金も一切かからないため、まずは気軽に試してみてください。
また、TwitterなどのSNSで「居抜き物件 ◯◯（地域名）」と検索して探すのもおすすめです。必ず見つかるわけではありませんが、タイミングが合えば良い物件に巡り合える可能性もあります。直接オーナーや前のテナントと繋がれるため、仲介手数料も抑えられて初期費用を安く抑えることも可能です。
不動産仲介会社
とくに地方の不動産仲介会社では、インターネットで公開されていない物件情報が手に入ります。仲介手数料こそかかりますが、オーナーと深く繋がっている会社も多いため、契約条件を軽減してくれる場合もあります。
現地調査
街を歩いていると、内装や設備を残したまま閉店しているお店もありますよね。条件の合う物件の場合には、自分で直接オーナーに問い合わせてみることもおすすめです。飛び込みでお願いするには勇気が必要となりますが「受け渡したい」と考えている方も多いので、臆せず交渉してみましょう。
バーの開業に活用できる補助金・助成金
居抜き物件でバーを開業する際には、下記の補助金を活用することで初期費用を抑えられます。
創業補助金
創業補助金は国や各自治体から交付される補助金です。たとえば東京都では下記のような条件で支給されています。
- 対象となる方：都内で創業を予定されている方または創業後5年未満の中小企業者等のうち、一定の要件を満たす方
- 助成対象期間：交付決定日から6か月以上2年以下
- 助成限度額：上限額300万円、下限額100万円
- 助成率：助成対象と認められる経費の2/3以内
- 助成対象経費：賃借料、広告費、器具備品購入費、産業財産権出願・導入費、専門家指導費、従業員人件費
出典：東京都創業NET
支給される金額や応募条件は自治体ごとに異なるため、公式サイトよりご確認ください。
小規模事業者持続化補助金
小規模事業者持続化補助金は、日本商工会議所が小規模事業者の販路拡大をサポートしてくれる補助金のことです。
- 対象となる方：商工会議所の管轄地域内で事業を営んでいる「小規模事業者」及び、一定の要件を満たした特定非営利活動法人
- 助成限度額：一般型50万円、低感染リスク型ビジネス枠100万円
- 助成率：取組に使用した額の2/3以内
- 助成対象経費：機械装置等費、広報費、展示会等出展費、旅費、開発費、資料購入費、雑役務費など
給付には審査が必要となります。申請から約2ヶ月かかる場合もあり、スケジュールに余裕を持ったうえで進めましょう。
居抜き物件を活用してバーを開業しよう
居抜き物件を活用することで、バーの開業費用を安く抑えることができます。工期も短く済むため「とにかく安く早く開業したい」という方におすすめです。また、補助金や助成金を利用することで国や自治体からサポートを受けることもできます。居抜き物件では、内装や設備も譲り受けることになるので、必ず老朽状況も確認したうえで契約を進めましょう。